Les villes marocaines sont confrontées à des défis majeurs : la crise du logement, le déficit en infrastructures, la mobilité urbaine, les mutations démographiques et l’adaptation aux changements climatiques, dont la rareté d’eau et les dernières inondations sont les grands marqueurs du XXI siècle. Censés apportés des réponses à cette déficience, les choix urbanistiques sont pointés du doigt comme les moteurs d’une polarisation accrue, transformant la planification en un outil de reproduction des inégalités sociales et spatiales.
Dans la perspective de la coorganisation de la Coupe du monde de football 2030, le Maroc mène des transformations urbaines majeures. Le pays fait de ce méga-événement sportif international un levier pour la rénovation urbaine, la réalisation de projets structurants et la modernisation des infrastructures. Le Mondial 2030 agit comme un catalyseur, débloquant des projets structurels autrefois irréalisables ou en impasse, tels que le programme de lutte contre l’habitat insalubre, les infrastructures sportives, le transport régional ferroviaire, le transport urbain, etc.
Tout le monde s’accorde à dire que ce projet national s’opère dans un contexte marqué par une dynamique à forte valeur ajoutée urbaine, sociale et économique pour les villes-hôtes du Mondial 2030. La mise en œuvre de cette ambition révèle toutefois une action publique concentrée sur les six villes signataires de l’Accord de Ville Hôte (Rabat, Casablanca, Tanger, Marrakech, Agadir et Fès). D’où la question : comment faire du Mondial 2030 un levier d’atténuation des inégalités territoriales entre les villes et à l’intérieur des grandes aires métropolitaines ? Analyse en deux points.
La ville des riches et la ville des pauvres
“Avec l’organisation du Mondial 2030, des zones urbaines jusque-là délaissées par les développeurs immobiliers font désormais l’objet d’un intérêt stratégique”
Longtemps relégués aux angles morts des politiques publiques urbaines, des zones urbaines jusque-là délaissées par les développeurs immobiliers font désormais l’objet d’un intérêt stratégique. Des secteurs historiques aux fronts de mer, en passant par les friches urbaines et les zones périphériques, ces territoires bénéficient d’une dynamique continue, portée tant par les projets urbains des capitales de région (2014-2024), que par les opportunités ouvertes par l’agenda du Mondial 2030.
Ces territoires, longtemps laissés en marge de métropolisation, présentent pourtant un potentiel de régénération urbaine. Ce qui est jugé économiquement non rentable peut le devenir par une approche intégrée et une volonté politique mobilisant les leviers d’actions nécessaires. La réussite de ces futurs projets urbains reste tributaire de la convergence des politiques gouvernementales, la volonté des autorités locales et la place du citoyen dans cette dynamique.
Si l’investissement consenti dans les grandes villes a levé les barrières de rentabilité immédiate pour les développeurs, il met les décideurs devant leurs responsabilités pour un arbitrage crucial : transformer ces territoires en simples actifs immobiliers ou en vecteurs de cohésion sociale et d’équité territoriale. La transformation de cet essai exige l’alignement de l’agenda 2030 autour de projets de territoires qui privilégient l’équité sur la spéculation. Le sentiment d’abandon, dont le mouvement de la génération Z a donné une visibilité nationale, est là pour rappeler l’urgence de projets intégrés qui répondent aux attentes de la population en termes d’emploi, de logement, d’éducation, de services socio-culturels et de parcs urbains.
“Avec le Mondial 2030, la question du logement a pris des proportions inquiétantes : envolée spéculative des prix, inadéquation entre offre et demande, construction de studios minuscules”
Pour illustrer l’importance de cet arbitrage, force est de constater qu’avec l’accueil du Mondial 2030, la question du logement a pris des proportions inquiétantes sous plusieurs formes : une envolée spéculative des prix, une inadéquation structurelle entre l’offre et la demande et une prolifération de construction de studios minuscules pour la location de courte durée. Ce dernier phénomène se déploie loin de tout encadrement urbanistique et juridique et fragilise davantage l’accès au logement à l’échelle des villes-hôtes du Mondial 2030.
La stratégie des développeurs immobiliers opère un glissement dont les effets pervers seront ressentis à court terme. La production de logements, historiquement centrée sur la demande réelle des familles, est désormais dictée par des logiques contre-productives pour la ville inclusive et durable.
La mixité socio-spatiale, un vœu pieux
Pour de nombreux analystes des politiques urbaines, la production de la ville révèle une vulnérabilité croissante des acteurs locaux face à la puissance des promoteurs immobiliers. L’influence de ces derniers transcende la sphère politique et les représentations ministérielles locales, créant un déséquilibre qui alimente régulièrement le débat public et les réseaux numériques.
“La tendance à une promotion immobilière déconnectée de la réalité résonne mal avec l’ADN de la ville marocaine, qui a longtemps fait de la mixité sociale l’une de ses forces”
Les conséquences de cette urbanisation d’exception à la règle sont connues : une ville fragmentée. Cette tendance à une promotion immobilière déconnectée de la réalité résonne mal avec l’ADN de la ville marocaine, qui a longtemps fait de la mixité des classes sociales l’une de ses forces. Un développeur immobilier ne peut se contenter de livrer un logement et disparaître, comme on l’a vu avec certains promoteurs pendant les années fastes du logement social.
Si chacun s’accorde à constater que les inégalités sociales s’expriment avant tout dans les territoires marginalisés, il est d’usage de considérer que la tâche de les atténuer relève de politiques publiques, l’urbanisme compris. Le Mondial 2030 est bien plus qu’une simple fenêtre d’opportunités de transformation urbaine, il s’agit d’un véritable exercice de force étatique d’aiguiller les aménageurs et développeurs publics et privés vers des projets urbains intégrés.
Au-delà de l’aménagement d’un pôle urbain ou la construction d’un groupement d’habitations, il revient aux producteurs de la ville de livrer des milieux de vie, autrement dit, des quartiers denses et mixtes où les habitants peuvent se loger, travailler, se divertir et accéder à des services de proximité. Face aux développeurs immobiliers, la puissance publique doit se monter intransigeante pour que le développement de ces territoires respecte les principes de la mixité sociale et les règlements en urbanisme.
Nombreuses sont les villes qui ont pris la question du logement au sérieux, et produit des milieux de vie inclusifs et durables : Paris compte 25% de logements sociaux, avec l’ambition d’atteindre un tiers. Singapour loge 78% de sa population dans des appartements sociaux avec des espaces verts publics d’une grande valeur. Montréal recourt à des ONG pour la construction de logements sociaux abordables. Pour mener cette ambition de mixité socio-spatiale, ces villes rachètent du foncier, exproprient les terrains et construisent, offrant ainsi aux familles à faibles revenus un logement.
Dans sa candidature pour la coorganisation du Mondial 2030, “le Maroc affirme que son principal objectif stratégique est de tirer parti du Mondial pour créer un héritage de développement durable pour le football et le pays pour les 100 prochaines années”. Cet héritage ne sera, toutefois, réel et pérenne que si la puissance publique fait des territoires délaissés un laboratoire d’un urbanisme humain qui place les besoins de la population au cœur de la conception urbaine, garantissant ainsi des milieux de vie inclusifs, mixtes et accessibles.
