“C’est le moment d’investir !” Tel est le credo des intermédiaires en immobilier depuis un peu plus d’un an. Il faut dire que les taux du crédit sur ce segment n’ont jamais été aussi bas. Les établissements redoublent d’effort pour rester compétitifs face à des taux de prêts immobiliers qui dégringolent. Il faut dire aussi que depuis juin 2015, le taux immobilier hors taxe est significativement descendu pour atteindre un plus bas historique à 4,5 %. C’est ici que réside l’opportunité à saisir, aussi bien pour les acheteurs d’habitation, que pour les investisseurs qui veulent louer leur bien.

Et cette tendance à la baisse ne concerne pas que les taux fixes, les taux variables ont également reculé. Les prêts variables varient de 3,5 à 5,5 % hors assurance. Ce fléchissement s’est consolidé lorsqu’un des grands promoteurs immobiliers de la place a lancé en septembre 2015 une campagne de vente de maison haut de gamme avec un taux fixe à 3,99 % hors assurance, ce qui avait confirmé que la baisse des taux était bien une réalité. “Au dernier trimestre 2015, les banques à capitaux étrangers ont été particulièrement agressives en offrant des conditions de taux excellentes afin de capter notamment de très bons dossiers”, explique Yassine Lahlou, directeur général de Meilleurstaux.ma. Dans tous les cas, la baisse est bien là. Pour preuve : pour l’achat d’un bien de 140 m2 à Casablanca, le taux de crédit fixe est passé de 5,25 % en 2012 à 4,5 % en 2016, sur une durée de 25 ans. Résultat, les mensualités ressortent à 12 477 dirhams le m2 en 2016 au lieu de 14 467 dirhams il y a quatre ans. Pour sa part, le coût du crédit accuse sur quatre ans une baisse de 21 %. Il s’agit là d’un gain sur le coût du credit de 446 895 dirhams. Pour un ex-professionnel du secteur, “le recul des taux est conjugué, dans de nombreux cas, avec une baisse du prix du mètre carré. Et même si la baisse du mètre carré ne concerne pas tous les biens immobiliers, il reste toujours intéressant d’acquérir”, tient-il à préciser.

4,5%, le meilleur taux du marché

Dans le détail, sur les taux d’intérêt, le marché bancaire a perdu entre 0,5 et 0,7 % en moyenne. Aujourd’hui, ce taux se stabilise entre 4,5 et 5 % hors taxe. “Je ne sais pas si les banques vont arriver à casser ce palier de 4,5 %, mais il y a de fortes chances que cette fourchette se stabilise pour encore un moment”, explique l’intermédiaire. Ce palier de 4,5 % est le minimum pour les meilleurs dossiers de crédit. Il est déterminé en fonction du risque. La majeure partie des dossiers sont entre 4,7 et 4,9 % hors taxe. Seuls les dossiers les moins bons se voient octroyer un taux dépassant les 5 %. Pour y voir plus clair, disons que, selon le baromètre mis en place par Meilleurstaux.ma, sur une durée de 25 ans, le meilleur taux fixe que l’on peut négocier sur le marché est de 4,7 % hors taxe et hors assurance, tandis que sur 7 ans, un taux excellent serait de 4,5 %.

Pour l’investisseur, il est également intéressant d’acheter un bien immobilier. Et là aussi, il est possible de faire d’excellentes affaires. “L’investisseur, à mon sens, doit profiter d’une chose encore plus forte : le crédit à taux variable”, nous assure Yassine Lahlou. Toujours selon son baromètre, les crédits à taux variable se maintiennent entre 3,7 et 4,7 %. Il s’agit là d’une baisse supplémentaire variant entre 0,6 et 0,9 %. Ainsi, pour un engagement de 25 ans, un excellent taux variable serait de 4,2 %, pour un taux de 3,7 % accordé pour 7 ans.

Plus de baisse à l’avenir ?

“Les banques offensives vont gagner beaucoup de parts de marché, car les clients sont à la recherche des coûts de financement les plus bas. L’état d’esprit des acquéreurs est clair : si la banque à laquelle j’ai été fidèle pendant de longues années ne me donne pas le meilleur taux le jour où je fais l’achat le plus important de ma vie, alors il n’y aucune raison pour que je reste avec elle”, souligne Yassine Lahlou. Il faut savoir qu’aujourd’hui, l’amélioration du niveau des liquidités sur le marché bancaire fait que les établissements de crédit préfèrent octroyer des prêts aux acquéreurs. Une situation qui donne souvent lieu à une importante compétition entre les banques de la place. “C’est d’ailleurs cette compétition qui peut encourager une baisse encore plus prononcée du taux de crédit”, estime l’intermédiaire.

L’autre cas de figure, qui pourrait également donner lieu à un recul des taux, serait que Bank Al-Maghrib décide de baisser son taux directeur afin de donner plus de pouvoir d’achat au consommateur. Il faut rappeler qu’en 2014, l’institut d’émission a abaissé à deux reprises son principal taux. Et en mars 2015, la banque centrale est revenue à la charge pour réviser encore une fois à la baisse ce taux à 2,25 %. Rien n’exclut donc la possibilité que Bank Al-Maghrib passe une nouvelle fois à l’acte en jouant de cet instrument. Mais tant que ce taux directeur ne recule pas, il est très difficile d’annoncer jusqu’à quelle date les banques vont maintenir à la baisse les taux de crédit. “Ce qui est certain, c’est que le palier de 4,5 % hors taxe ne sera pas franchi par les établissements de crédit” [seulement, ndlr], assure un banquier. Donc, les taux immobiliers, après avoir historiquement baissé, devraient soit se stabiliser à leur niveau actuel, soit rebondir à n’importe quel moment. Autrement dit, s’il faut investir, c’est maintenant !