Promulguée en 1992, la loi 25.90 encadre depuis plus de trois décennies les opérations de lotissement et de division foncière. Mais face à l’évolution rapide des pratiques immobilières et à la prolifération de lotissements irréguliers, le gouvernement a engagé une refonte en profondeur du dispositif.

Un texte vieux de plus de 30 ans à moderniser

Le projet de loi 34.21 introduit ainsi des modifications substantielles à plusieurs dizaines d’articles, avec comme objectifs de renforcer la régulation, sécuriser les transactions et améliorer la qualité des aménagements urbains.

Parmi les changements majeurs figure une redéfinition plus précise du lotissement, désormais explicitement lié aux opérations de division en vue de bâtir, qu’elles prennent la forme de vente, de location ou de partage du foncier.

Le texte introduit un cadre plus rigoureux pour l’autorisation et la réalisation des lotissements. Les délais d’exécution des projets sont désormais clairement gradués selon la superficie, allant de 3 à 15 ans. Dans le détail : pour toute superficie inférieure à 20 hectares, le délai accordé est de 3 ans. Si la superficie du lotissement est comprise entre 20 et 100 hectares, ce délai est porté à 5 ans. Pour les superficies comprises entre 100 et 250 hectares, la durée d’exécution est de 7 ans. Le palier suivant concerne les lotissements d’une taille de 250 à 400 hectares, pour lesquels la loi prévoit un délai d’exécution de 10 ans. Au-delà, le délai est porté à 15 ans. Passés ces délais, l’autorisation devient caduque si les travaux d’équipement ne sont pas achevés.

Autre nouveauté importante. Il s’agit de la possibilité de suspendre ces délais en cas de circonstances exceptionnelles indépendantes de la volonté du lotisseur, via une procédure encadrée impliquant les collectivités territoriales et les agences urbaines.

Le projet renforce également le rôle de la commune, notamment à travers les procédures de réception provisoire et définitive des travaux. Le transfert automatique des équipements (voirie, réseaux, espaces verts) au domaine public communal est confirmé dès la réception provisoire.

Nouvelles règles de commercialisation et lutte contre l’insalubrité

L’un des axes les plus sensibles de la réforme concerne la commercialisation des lots. Dans son article 33, le projet interdit strictement toute opération de vente, de location ou de division avant la réception provisoire des travaux d’équipement.

L’article 35 entérine cette réforme en interdisant au notaires, adouls et conservateurs fonciers d’enregistrer des actes ne respectant pas ces conditions, sous peine de nullité. Les contrats conclus en violation de ces dispositions sont frappés de nullité absolue.

Ce durcissement vise à mettre fin aux pratiques de vente sur plan non encadrées, souvent à l’origine de litiges ou de situations d’habitat précaire.

Le texte met également en place un dispositif spécifique pour la régularisation des lotissements illégaux, en permettant leur restructuration dans le cadre de programmes arrêtés par les conseils communaux, soit de leur propre initiative, soit à la demande du wali ou du gouverneur, après avis de l’agence urbaine. Ces programmes doivent reposer sur un diagnostic précis de la situation foncière et urbanistique, et définir un ensemble d’interventions techniques et financières visant à remettre à niveau les quartiers concernés.

Concrètement, il s’agit d’engager des travaux de mise à niveau portant notamment sur la voirie, les réseaux d’eau, d’électricité et d’assainissement, ainsi que sur les espaces publics, afin de permettre la régularisation des constructions existantes et l’octroi ultérieur des autorisations d’urbanisme. Le texte prévoit également la possibilité de recourir à des conventions entre les différentes parties prenantes pour encadrer ces opérations, voire, en cas de blocage, à des procédures d’expropriation pour cause d’utilité publique afin de permettre la réalisation des équipements nécessaires.

Ces opérations devront répondre à des exigences strictes en matière de sécurité, de salubrité, d’accessibilité et de qualité du cadre de vie. Toutefois, le législateur fixe des limites claires à cette logique de régularisation. Et pour cause, les lotissements situés dans des zones à risques (telles que les zones inondables, exposées aux glissements de terrain, ou encore les périmètres protégés) sont explicitement exclus du processus de restructuration, évitant ainsi que la régularisation ne devienne un mécanisme de légitimation de situations urbanistiques dangereuses ou contraires aux règles d’aménagement du territoire.

Un projet de loi qui anticipe les situations exceptionnelles

Dans une logique plus pragmatique, le projet de loi introduit un régime dérogatoire permettant la réalisation de lotissements, afin de répondre à des situations exceptionnelles telles que la résorption de l’habitat insalubre, le relogement des populations sinistrées ou la mise en œuvre de projets d’intérêt général. Ce mécanisme est consacré par l’article 42 bis, qui autorise explicitement l’aménagement par phases pour des opérations portées par l’État, les collectivités territoriales ou les établissements publics.

Ce dispositif impose toutefois un encadrement strict. En effet, le projet de lotissement doit intégrer un programme détaillé précisant les travaux d’équipement (voirie, réseaux d’eau, d’électricité et d’assainissement), leur calendrier de réalisation, les sources de financement ainsi que les modalités de suivi et d’exécution. Il doit également garantir un minimum de conditions en matière de sécurité, de salubrité et de qualité de l’habitat.

Dans ce cadre, et à titre exceptionnel, le texte prévoit la possibilité de délivrer des autorisations de construire avant l’achèvement complet des travaux d’équipement, rompant ainsi avec le principe classique posé notamment par les articles 33 et suivants, qui subordonnent toute valorisation du lotissement à la réalisation préalable des infrastructures. Cette souplesse vise à accélérer la production de logements dans des contextes d’urgence.

Si les grandes orientations du projet font consensus sur la nécessité de mieux encadrer le foncier, plusieurs points restent en discussion en commission. Les professionnels du secteur plaident notamment pour un équilibre entre régulation et attractivité de l’investissement.

Le calendrier est serré ; la date limite du 5 mai pour le dépôt des amendements marque la dernière étape avant l’adoption de la version finale en commission et la discussion du projet de loi au parlement. Les arbitrages qui seront opérés dans les prochaines semaines vont déterminer la portée réelle de la réforme. Celle-ci aura un impact durable sur le secteur de l’aménagement urbain au Maroc.