Le secteur de la construction, indicateur des tendances à venir sur le marché immobilier, avait tourné au ralenti au cours des deux dernières années : selon les chiffres du Haut-commissariat au plan, le secteur a détruit 21 000 emplois en 2012 et 55 000 en 2013. De quoi annuler la création de 55 000 postes comptabilisée de 2008 à 2011. L’année 2013 a même vu la consommation de ciment reculer de 6,3 % et le nombre de délivrances de permis de construire chuter de 60 %. Et « les projets de construction informels, qui représentent 25 % du marché, ont également ralenti, dans la foulée de conditions plus restrictives dans l’accord des autorisations pour les réaliser », relevait le rapport de The Oxford Business Group dans son édition 2014 au sujet du Maroc.

Résultat : une croissance en légère baisse (-0,4% au troisième trimestre 2013 en glissement annuel) et un volume de transactions en net recul (-5,3 %). Pourtant, le Maroc est entré dans l’année 2014 avec un déficit dans l’offre de logement estimé par le cabinet d’études Oxford Business Group à 650 000 unités, dont 20 à 30 000 pour le milieu de gamme.

2014, un début de reprise

Le secteur de l’immobilier veut croire que la mauvaise passe de 2012/2013 est définitivement passée. Déjà, les ventes de ciment se sont redressées en fin d’année 2013 de 1,7 %, note The Oxford Business Group. La pénurie de logements se résorbe, quoique très progressivement.

Le ministère de l’Habitat, de l’urbanisme et de la politique de la ville s’est donné avec la loi de finances 2014 pour objectif la construction de 170 000 logements par an, de façon à arriver en 2016 à un déficit de logement réduit à « seulement » 400 000 logements, contre… 840 000 enregistrés en 2011. C’est du côté du logement social que les effets sont les plus significatifs : le parc de logements sociaux a augmenté de 8% en 2013 (passant de 131 878 à 142 501 unités). Le logement de luxe n’a quant à lui guère de mal à attirer les investissements.

L’année 2014 a vu les prix de l’immobilier repartir à la hausse, après quelques signaux baissiers, concentrés notamment sur le foncier et les maisons et sur les biens situés à Casablanca et Marrakech.

Entre la croissance qui reste − relativement − soutenue et les projets d’investissements publics, les prévisions d’emploi dans la construction repartent à la hausse. Car si 85 % de l’investissement immobilier est d’origine privée, les 15 % du public jouent un rôle déterminant, parmi lesquels on trouve la politique de villes nouvelles. D’autant qu’un certain nombre de projets à usage mixte encouragés par la puissance publique ont un rôle levier sur le marché immobilier de plusieurs villes, selon Aymeric Robert, directeur Maroc du promoteur immobilier CBRE, cité par The Oxford Business Group :

A cause du manque d’offre et de foncier disponible dans les centres d’affaires, les autorités ont encouragé le développement de projets à usage mixte dans les abords immédiats du centre-ville. Ces extensions, comme AnfaPlace, la Marina, Casa Anfa et Sindibad, créent de nouveaux centres urbains dans lesquels les prix atteignent désormais les niveaux du centre. Dans une moindre mesure, c’est ce que nous voyons également à Rabat avec le développement du Bouregreg, du Arribat Centre et de Dar Essalam.

Introuvables classes moyennes

C’est surtout « le logement de milieu de gamme qui s’est retrouvé temporairement ignoré par l’État comme les promoteurs », note The Oxford Business Group, du fait de la faiblesse de la classe moyenne.

Pourtant, cette classe moyenne est à la recherche de logement, note le livre blanc Le marché de l’immobilier dans les pays émergents 2014 de Lamudi, site d’annonces immobilières, selon lequel le profil typique du locataire en recherche de logement est un homme (53,5 %), âgé de 30 à 50 ans, au salaire moyen et vivant en ville.

D’autant que le marché immobilier reste très concentré sur plusieurs villes, comme le montre le livre blanc réalisé par Lamudi, qui révèle que près de 87 % des requêtes effectuées sur le site d’annonces immobilières concernaient les villes de Casablanca (41,03 %), Rabat (21,52 %), Marrakech (16,09 %), Mohammedia (4,27 %) et Tanger (4,04 %).

Migration du marché vers le web

Citadins, jeunes, les chercheurs de logement sont aussi de plus en plus connectés. La tendance la plus récente sur le marché immobilier reste l’irruption du web comme mode de recherche de logement. Sans pour autant concurrencer les traditionnels semsar, le marché des petites annonces immobilières se structure. Après la fusion Avito.ma/Bikhir.ma au cours de l’été 2014, qui menace Maroc Annonces sur le marché des sites généralistes de petites annonces d’une part, et d’autre part avec le lancement de plusieurs sites spécialisés en petites annonces immobilières, comme SeleKtimmo (depuis 2008), Mubawab.ma (depuis 2012), ou depuis 2014 les sites Sarouty.ma et Lamudi.ma.

Selon Léo Dubert, directeur de Lamudi Maroc, « on est encore loin de faire de l’ombre au marché informel, mais c’est aujourd’hui sur le web que le marché de l’immobilier progresse le plus ». Et selon le livre blanc de Lamudi, 93 % des agents immobiliers anticipent qu’au cours des 10 prochaines années, les annonces en ligne seront davantage utilisées. De quoi renforcer la concurrence en permettant à tous les clients potentiels de comparer parmi une offre plus large.