Le marché immobilier marocain a connu de nombreuses fluctuations au cours des dernières années, en particulier sous l’effet des crises économiques mondiales, des perturbations dues à la pandémie de Covid-19 et des incertitudes géopolitiques.

Pourtant, 2024 semble marquer un tournant, un “grand virage” pour le secteur, avec des signaux positifs grâce à l’implémentation de nouvelles réformes gouvernementales et l’évolution des attentes des consommateurs.

Variation selon les villes et défis d’innovation

Les prix de l’immobilier au Maroc continuent de montrer des signes contrastés en fonction des villes et des types de biens. À Casablanca, les prix des appartements ont légèrement reculé d’environ 1% en 2023, tandis que des villes comme Agadir (+6%), Marrakech (+2%), et Tanger (+1%) ont enregistré des hausses. Les villas, en particulier, connaissent une tendance positive, avec des augmentations atteignant 15% à Agadir et 5% à Casablanca.

La hausse des coûts, en particulier dans les villes balnéaires, est en partie due au fait que davantage de personnes recherchent des logements de luxe ainsi qu’au lent retour du marché immobilier après la pandémie. Cette demande fait grimper les prix des logements dans certaines régions.

L’innovation est la clé de la renaissance du secteur immobilier au Maroc. Les promoteurs intègrent désormais plus fréquemment des idées contemporaines et respectueuses de l’environnement dans leur travail. Les ménages veulent des maisons dotées de parcs, de nouveaux bâtiments et d’un accès facile aux services de la ville.

De plus en plus, des espaces de vie, respectueux de l’environnement et proches des lieux de loisirs de la ville se construisent, notamment dans certains quartiers de Rabat et de Casablanca. Le CFC (Casablanca Finance City) de Casablanca en est l’exemple parfait.

Crise, relance et fluctuations

Malgré des tendances positives, le marché immobilier marocain est encore confronté à des obstacles. La pandémie de Covid-19 et la crise ukrainienne ont exacerbé la situation, entravant le processus de reprise. Le défi majeur est d’assurer un logement suffisant, en particulier pour les personnes à revenus faibles ou moyens. Le programme des logements sociaux conventionnés à 250   000 dirhams, qui avait contribué à répondre à la pénurie de logements, s’est achevé en 2020, suscitant de nouvelles inquiétudes.

Aujourd’hui, le ministère de l’Aménagement du territoire national, de l’Urbanisme, de l’Habitat et de la Politique de la ville s’appuie sur des approches innovantes, comme le programme d’aide directe au logement, pour revitaliser le marché du logement et faciliter le processus d’achat de biens.

La demande immobilière au Maroc est importante, notamment dans les grandes villes et les hauts lieux touristiques. La croissance est alimentée par l’augmentation de la population, mais aussi par les investissements financiers réalisés par des multinationales.

En outre, la résurgence du secteur s’accompagne d’un changement dans les préférences des consommateurs, avec une demande croissante de logements modernes de haute qualité et bien situés. Les primo-accédants et les jeunes, aidés par les récentes aides gouvernementales, jouent un rôle crucial dans la hausse de la demande de logements.

Qu’en est-il du financement ?

La disponibilité du financement est cruciale pour revitaliser le secteur immobilier. Diverses options de financement sont accessibles aux acheteurs. Le gouvernement a ainsi mis en œuvre un nouveau programme d’aide directe au logement, destiné à faciliter l’accès à la propriété pour les ménages à revenus faibles et moyens.

Ce programme, qui s’étend sur la période 2024-2028, offre des subventions allant jusqu’à 100.000 DH pour l’achat d’un logement coûtant moins de 300.000 DH, et jusqu’à 70.000 DH pour un logement entre 300.000 et 700.000 DH.

Ce programme est accessible aussi bien aux citoyens marocains résidant dans le pays qu’aux Marocains résidant à l’étranger (MRE). Son but : fournir une aide directe aux ménages à revenus moyens ou faibles, afin de leur faciliter l’accès à la propriété.

Même si les montants accordés sont relativement faibles par rapport au coût global des biens, ces aides constituent une aide substantielle sur un marché où l’accès au financement reste un problème critique. Enfin, du côté des banques, diverses options de financement permettent aux citoyens d’acquérir une propriété.

Classique ou Halal ?

Les grandes banques marocaines proposent principalement des prêts immobiliers traditionnels, allant des prêts pour l’achat de résidences principales au financement de projets immobiliers locatifs. Ces crédits peuvent couvrir jusqu’à 100% du montant de l’achat, avec des durées de remboursement allant généralement de 15 à 25 ans.

En 2024, le taux d’intérêt moyen de ces prêts serait d’environ 5,45%, légèrement plus élevé que l’année précédente. En outre, en réponse au nombre croissant de Marocains cherchant à adhérer aux principes islamiques dans leurs pratiques financières, les banques participatives ont introduit des prêts immobiliers “halal”.

Ces prêts reposent sur des mécanismes tels que la murabaha, dans le cadre desquels la banque achète d’abord la propriété puis la revend à l’acheteur avec une marge bénéficiaire prédéterminée.