Les acteurs de la communauté financière et de l’immobilier se sont réunis le 8 février lors d’une conférence organisée par la société de conseil Colliers international pour clarifier l’avancée du projet de loi 70-14, présenté en 2014 et adopté en 2016, sur les organismes de placement collectif immobilier (OPCI).

Qu’est-ce qu’un OPCI? 

Ce nouvel outil d’investissement a été officiellement créé après la publication d’un décret en septembre 2016. Il est prévu que des investisseurs institutionnels et particuliers apportent des fonds à ces organismes en vue de les investir dans des actifs principalement immobiliers (au moins 60%), et exclusivement dédiés à la location. Les revenus et dividendes dégagés sont ensuite reversés aux investisseurs. Au Maroc, le but est de drainer l’épargne vers l’immobilier et de diversifier les placements tout en finançant le secteur immobilier, notamment professionnel.

Au total, le marché des OPCI pourrait accumuler un stock d’actifs immobiliers de 200 milliards de dirhams. En France, modèle sur lequel est calqué le Maroc, les actifs gérés par des OPCI sont passés de 6 milliards d’euros en 2008 à 62 milliards d’euros en 2015.

Quels sont les avantages?

Khalid Nasr, président du directoire de BMCE Capital, explique que cette « possibilité d’investir dans la pierre-papier » est une valeur refuge sûre pour les particuliers et les entreprises qui ont du mal à investir dans le foncier d’entreprise.

Pour inciter à utiliser ce produit d’investissement, les autorités ont prévu une exonération fiscale sur les bénéfices générés. Dans la loi de finances 2017 qui délimite le cadre fiscal, le gouvernement propose une exonération totale et permanente de l’IS sur les bénéfices générés par l’activité de location d’immeubles construits à usage professionnel. Cette exonération est toutefois soumise à la condition d’une durée d’investissement minimum de 10 ans dans l’OPCI. Il est aussi proposé d’exonérer ces organismes de placement pour leurs actes relatifs aux modifications du capital, des statuts ou des règlements de gestion.

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Les OPCI auront aussi un droit d’exonération des droits d’enregistrement sur les variations du capital et changement de statut.

Quels sont les blocages?

Lors de la conférence, les acteurs du domaine immobilier et financier ont montré leurs inquiétudes. Le cadre et les modalités de la création de l’OPCI, qui doit recevoir un agrément de l’autorité marocaine du marché des capitaux (AMMC), sont encore incomplets et imprécis.

L’avocat Hicham Naciri relève un décalage entre le texte juridique et le texte fiscal. Il demande une clarification de la part des autorités. « Il faut éclaircir la façon dont on peut introduire ce produit en bourse et savoir quelles sont les modalités de transformation de produit d’investissement en OPCI et connaître les incitations fiscales » qui leur seront accordées, explique-t-il. Il ajoute que certains clients réfléchissent déjà à la création ou la transformation d’un OPCI. « Le principal défi est donc la fiscalité incitative, à condition de ne pas verrouiller l’OPCI au point d’en faire un produit inutilisable en pratique« , prévient l’avocat. « Le cadre juridique est bon, reste à savoir ce que l’on va retrouver dans les textes réglementaires », conclut Hicham Naciri.

En charge de ce chantier, Ikhlas Mettioui, directrice de la gestion de l’épargne de l’AMMC, nous avoue que les modalités de réglementation ne seront pas fixées avant la rentrée 2017, voire 2018. Les investisseurs n’ont plus qu’à attendre.