La nouvelle loi relative à la vente d’immeubles en état futur d’achèvement (VEFA) a été adoptée mercredi à l’unanimité par la Chambre des représentants. La vente d’immeubles en état futur d’achèvement est un terme alambiqué pour désigner la vente d’immobilier sur plan. En bref, acheter ou vendre un appartement, une maison ou un local commercial alors que ce dernier n’est pas encore complètement voire pas du tout construit.

La vente de ces immeubles était jusqu’à présent régie par la loi n° 44-00. Un fiasco. Selon les termes du ministère, cette loi, « dix ans après sa promulgation, demeure quasiment inapplicable. » Ni les promoteurs, ni les acquéreurs ne s’y retrouvaient. Les contrats conclus entre eux l’ignoraient superbement, donnant lieu à des situations absurdes où des juridictions civiles prononçaient la nullité de contrats alors même que la loi affirmait expressément le contraire. Il faut désormais en parler au passé.

La petite dernière, baptisée 107-12, est censée tout remettre à plat. Le Conseil économique, social et environnemental (CESE), par son avis rendu en juillet 2014 a largement participé au nouveau texte de loi. Pour cela, le conseil a auditionné des représentants des acquéreurs, des promoteurs, des notaires afin d’émettre des recommandations supposées équilibrées et largement suivies lors de la rédaction du texte de loi. En outre, le CESE s’appuie amplement sur l’arsenal juridique français en la matière.

Il en résulte un texte présenté comme protecteur « des parties contractantes […] et à même de promouvoir l’investissement dans le secteur immobilier et d’encourager l’accès au logement ». Maitre Karim Adyel, docteur d’État en droit et avocat à la Cour, nous aide à en décrypter les principales dispositions :

• L’obligation d’appliquer la loi sous peine de nullité du contrat VEFA

« Si l’une des clauses du contrat stipule des conditions contraires à la loi, le contrat est réputé nul. Ce n’était pas le cas jusqu’à présent. »

• Le renforcement des droits des acquéreurs par la mise en place de la « garantie d’achèvement des travaux »

« Au cas où le vendeur se trouverait dans l’incapacité d’achever le projet immobilier (problèmes financiers ou autres), l’acquéreur aura le droit à une indemnisation. »

• La mise en place d’un nouveau contrat dit « contrat de réservation »

« Cette disposition est favorable aux promoteurs. Grâce à ce contrat, ils pourront obtenir une avance de l’acheteur sur le prix de vente final, dans le but de financer l’avancement des travaux. »

• La possibilité d’établir le contrat de vente préliminaire après l’obtention de l’autorisation de construire

« Auparavant, il fallait attendre l’achèvement des travaux des fondations au niveau du rez-de-chaussée »

• Le droit de l’acquéreur de résilier le contrat et de réclamer une indemnisation en cas de non-respect des délais de réalisation des travaux

« Si l’immeuble n’est pas livré à la date prévue par le contrat, l’acquéreur a le droit à indemnisation. »

Selon le CESE, le secteur de l’immobilier a attiré 11% des IDE adressés au Maroc entre 2005 et 2012. Et le secteur a encore un fort potentiel de développement. Des données publiées par le ministère de l’Habitat et de la Politique de la ville ont révélé que le déficit en logement en 2014 est estimé à 560 mille unités. Les problèmes d’accès au logement ont poussé le ministère à revoir ses plans de diversification de l’offre et à essayer de répondre aux besoins du marché immobilier par d’autres modèles de logements, comme ceux destinés à la location.