Les OPCI, un outil pour redynamiser l'immobilier et le marché des capitaux?

Les OPCI, un outil pour redynamiser l'immobilier et le marché des capitaux?

Les Organismes de placement collectif immobilier (OPCI) ont été officiellement lancés aujourd'hui. Pour le ministre des Finances et le gendarme de la bourse, ce nouvel outil de placement contribuera à redonner un souffle au marché des capitaux.

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onférence de lancement des organismes de placement collectif immobilier au Maroc à Rabat. Crédit: Karim Tibari

Trois ans après l’adoption de la loi n° 70-14 relative aux Organismes de placement collectif immobilier (OPCI), le mécanisme est enfin (presque) opérationnel. Pour le présenter, l’Autorité marocaine du marché des capitaux (AMMC) et le ministère des Finances ont organisé une conférence ce mardi. Le lancement de ces organismes s’inscrit dans le cadre du  “parachèvement des principaux textes réglementaires nécessaires à l’entrée en vigueur de la loi n°70-14”, explique le ministre des Finances, Mohamed Benchaâboun.

Le cadre fiscal applicable aux OPCI a été complété et amélioré par la Loi de Finances 2019 et le cadre comptable régissant ces organismes a été finalisé. Il sera soumis à la prochaine réunion du Conseil national de la Comptabilité”, poursuit le grand argentier du RoyaumeDe plus, “les premiers agréments des évaluateurs immobiliers des actifs des OPCI ont été délivrés par le ministère, et ceux des sociétés de gestion le seront dans les prochains jours”, souligne-t-il.

Des acteurs institutionnels et particuliers pourront désormais investir à travers  ces organismes dans des actifs principalement immobiliers, et exclusivement dédiés à la location. Les revenus et dividendes dégagés seront ensuite reversés aux investisseurs. Selon le ministre des Finances, le potentiel des OPCI est estimé à environ 200 milliards de dirhams, et ce uniquement sur le segment marché de bureaux. “Le retail (centres commerciaux, mall, etc.), l’hôtellerie et les résidences touristiques, les entrepôts et pôles industriels, offrent à leur tour des opportunités de développement non moins importantes”, annonce encore Mohamed Benchaâboun.

Une première circulaire a été publiée par l’Autorité marocaine du marché des capitaux (AMMC) en avril dernier pour fixer les modalités d’agrément des sociétés de gestion d’OPCI. Les obligations de moyens dont elles doivent disposer à tout moment ainsi que les règles de fonctionnement auxquelles elles doivent se conformer ont également été définies à cette occasion.

La seconde circulaire, portant sur l’agrément et le fonctionnement de l’OPCI en tant qu’instrument de placement réglementé, n’a toujours pas été publiée. “La circulaire est en cours de validation finale au niveau du secrétariat général du gouvernement”, explique la présidente de l’AMMC Nezha Hayat. “Il ne faut pas oublier que contrairement aux sociétés de gestion d’OPCI, les sociétés de gestion d’OPCVM ne sont pas agréées”, rappelle Ikhlas Mettioui, la directrice de gestion de l’épargne au sein de l’AMMC.

Quel but ?

Le lancement des OPCI doit par ailleurs redynamiser le marché marocain des capitaux, lui donner plus de profondeur, attirer les investisseurs en leur offrant une nouvelle classe d’actifs : la pierre-papier (placement financier ayant l’immobilier comme base). Ces organismes permettront aussi aux entreprises ou aux banques d’alléger leurs bilans en externalisant les actifs immobiliers, ce qui leur permettra de dégager des liquidités pour les investissements.

Les OPCI bénéficient d’un régime fiscal avantageux. La loi de finances 2019 a ainsi mis en place un abattement de 60% sur les bénéfices distribués par les OPCI à leurs actionnaires ayant le statut de personnes morales. L’expert-comptable Mohamed Boumesmar a pointé deux cas qui peuvent poser problème pour les Organismes de placement collectif immobilier : le cas de la transformation d’une société anonyme (SA) en OPCI, et le cas de la TVA. “Les OPCI sont productrices de revenus locatifs très faibles sur le long terme. Par conséquent, ils génèrent trop peu de TVA. Si vous avez une TVA importante sur les investissements, et vous avez dépassé le cadre des exonérations fiscales en matière de TVA, pour un véhicule qui a dépassé les cinq ans, cette problématique va impacter tout le modèle financier de l’OPCI”, a-t-il expliqué.

Mohamed Hdid, président de la commission fiscalité et régime de change, a aussi rappelé que les OPCI peuvent être confrontées à un frottement fiscal (accumulation de plusieurs impôts) avec la fiscalité locale. Ces organismes seraient notamment soumis à la fois à la taxe professionnelle et à la taxe des services communaux. Les participants à la conférence de ce mardi ont cependant insisté sur le fait que le cadre juridique et fiscal des OPCI tendra à s’améliorer dans les prochaines années.

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